В период карантина спрос на покупку и аренду жилья в Кыргызстане упал в разы. Сделки с недвижимостью прекратились из-за того, что была приостановлена работа нотариусов, органы ГРС не регистрируют сделки, риэлторы не работают.
Помимо этого, безусловно сказались экономические последствия режима ЧП и введенные в связи с ним ограничительные меры. Во-первых, в результате приостановки деятельности сотен предприятий и заведений многие люди потеряли работу или лишились значительной части дохода и были вынуждены уехать из крупных городов на малые родины. Во-вторых, из-за резкого скачка американского доллара стали расти цены на товары первой необходимости — продукты и лекарства, что также негативно влияет на уровень платежеспособного спроса на недвижимость.
По мнению экспертов, карантин, пандемия и рост доллара США не приведут к резкому обвалу стоимости жилья в Кыргызстане. Но небольшого понижения цен ожидать следует.
Динара Турдубаева: К сожалению, в Кыргызстане весьма размывчатые понятия о рыночной стоимости недвижимости. Кыргызстанцы на рыночные цены практически не ориентируются. Продавцы хотят подороже продать, покупатели практически бесплатно купить. Тут важно знать, что, когда американский доллар поднимается, цена на недвижимость всегда падает. И людям нужно время, чтобы осознать, что рост доллара и экономический кризис, который наступит после карантина, повлиял на рынок недвижимости. Поэтому цены на недвижимость начнут падать примерно к лету этого года.
Цены упадут от 10 до 30% в зависимости от типа и состояния недвижимости. Многое зависит от района, количества комнат, первичное или вторичное жилье и так далее. — Осенью 2020-го, с наступлением нового рыночного сезона, при условии, если к этому времени распространение коронавируса удастся остановить, и доллар не будет снова резко расти, цена на недвижимость начнет восстанавливаться.
Сделки по недвижимости будут идти достаточно активно.
Во-первых, уже сейчас лично мне поступает масса звонков от людей, которые после окончания карантина хотят продать свою недвижимость и уехать заграницу. Звонят также те, кто хотел бы уехать из регионов в столицу, поближе к цивилизации, к крупным магазинам и аптекам.
Во-вторых, на фоне обесценивания денег, люди, которые имеют капитал будут стараться вложить эти деньги в недвижимость, как надежный способ хранения своих средств. Ситуация с банками сейчас напряженная и непонятная, поэтому многие будут стараться инвестировать деньги не в банковские депозиты, а именно в недвижимость которую можно будет сдавать.
Роман Степанов: Цены на недвижимость немного упадут, примерно на 10-20%. Связанно это с ростом доллара и ожидаемым экономическим кризисом, падением доходов населения. Кыргызстанский рынок недвижимости на каждое падение сома к доллару реагирует одинаково. Люди бросаются покупать квартиры на вторичном рынке, чтобы сберечь накопления от обесценивания. Покупатели считают, что хорошо знакомы с недвижимостью как активом. По их мнению, квартира – это наиболее народный по сравнению с другими инвестиционный инструмент, потому что с жилищным вопросом в разной форме сталкивался каждый. И каждый примерно знает ликвидность того или иного объекта недвижимости.
Те, у кого есть сбережения в валюте, особенно торопятся. Если в конце февраля этого года покупатель, у которого есть $35-40 тысяч, мог купить хорошую однокомнатную квартиру в Бишкеке, то после карантина можно купить уже двухкомнатную. Таким шансом будут пользоваться многие, у кого есть накопления.
У кого есть накопления и денежные резервы должны запастись терпением. Через определенный период времени частные лица и компании, оказавшиеся в затруднительном финансовом положении, начнут выставлять на продажу ликвидные объекты жилой и коммерческой недвижимости с хорошими скидками. Появится возможность по привлекательной цене приобрести отличный актив в удачной локации.
Поэтому несмотря на небольшое падение цен и кризиса, рынок недвижимости оживет.
Аренда квартир и офисов
Самым первым на экономическую рецессию отреагирует рынок аренды. Уже сейчас многие арендодатели ввели месячные «каникулы» и не взимают с арендаторов плату за время действия ЧП. Исключения аптеки и продуктовые магазины. Возможно, каникулы придется продлить еще на 1 месяц, пока арендаторы не восстановят свои трудовые доходы.
Динара Турдубаева: В перспективе можно ждать снижения арендных ставок примерно на 10% на фоне падения доходов арендаторов. Арендодателям придется затянуть пояса потуже и скинуть цены. Не будет возможности сдавать квартиры иностранцам и запрашивать на них высокие цены. Но рынок аренды будет жить и дальше, в стране много людей которые не имеют возможности купить себе квартиру или построить дом. Поэтому спрос будет.
Престижные «элитки»
Динара Турдубаева: Элитки, особым спросом не пользовались и до карантина. В основном элитки хочет купить молодое, продвинутое поколение. Их привлекают большие площади квартир. Если раньше однокомнатная квартира была 20-30 кв.м., то сейчас она доходит до 60 кв.м.
Продажа элиток заметно понизится. Вложения в их строительство были сделаны большие, поэтому продавцы не смогут сильно скидывать на них цену.
Роман Степанов: Элитка элитке рознь. Сейчас строятся качественные и недорогие элитки, например, на окраинах столицы. Они вообще могут не заметить никаких проблем и даже цена на них почти не упадет. А есть переоцененные элитки, например, в так называемом золотом квадрате Бишкека. Они могут потерять в цене значительно больше до 15-20 процентов.
Но тут нужно отметить, что в последние 3-5 лет, отмечается общая тенденция снижения спроса на элитки. Кризис после пандемии подтолкнет при приобретении жилья делать выборы в сторону уменьшения площади недвижимости.
Вторичное жилье
Динара Турдубаева: Вторичное жилье всегда пользуется спросом. Большинство людей доверяют «вторичке», она проверена годами. Понятно, что все хотят последние серии – 105, 106 и «индивидуалки», которые были построены после 80-х годов прошлого столетия. Поэтому сделки по «вторичке» будут идти активно. Цены на них почти не упадут, примерно в районе 10 процентов максимум.
Роман Степанов: Цены на вторичное жилье упадут до 15-20%. Сейчас многие могут выставить вторичное жилье на продажу и вложить деньги в загородные дома. Строительные компании могут начать строить элитки эконом-класса, которые будут ненамного отличаться от цен на «вторичку». Поэтому сделки замедлятся и продавцы начнут скидывать цены.
Офисы и коммерческая недвижимость
Роман Степанов: Главным пострадавшим в результате пандемии, по-видимому, станет коммерческая недвижимость, особенно офисный рынок. И если остальные сегменты коммерческой недвижимости (рестораны, кафе, спортзалы, отели, торговые центры) постепенно восстановятся, когда жизнь вернется в привычное русло, то вот в офисы многие компании могут и не вернутся. Многие после самоизоляции поняли, что можно выполнять работу и в удаленном режиме и тратиться на дорогой офис излишняя роскошь. Поэтому офисная недвижимость может потерять до 30 процентов своей стоимости.
Коммерческая недвижимость тоже подешевеет, но в основном это коснется объектов, которые находятся не в перспективных локациях. А вот в проходимых местах цена опустится ненамного. Максимум на 10%.
Курортная недвижимость
Динара Турдубаева: Цены и спрос на курортную недвижимость могут остаться на месте. С одной стороны, из-за пандемии коронавируса Кыргызстан не смогут посетить туристы, особенно из дальнего зарубежья. Но, вместе с тем, закрытие границ и экономический кризис сделает отечественные курорты безальтернативным вариантом для всех граждан Кыргызстана. На этом фоне возможен всплеск спроса на курортную недвижимость, для сдачи в аренду и собственного отдыха. А цены на курортную недвижимость, скорее всего останутся на месте.
Загородная недвижимость
Роман Степанов: И лишь на рынок загородной недвижимости пандемия коронавируса повлияет благотворно. Полтора месяца самоизоляции показали все плюсы и прелести жилых домов, дач и коттеджей. Люди поняли, что в период катаклизмов нет более экологичного, удобного и безопасного места жительства чем загородный дом. Опасения второй волны эпидемии Covid-19 подстегнет многих людей приобрести домик к деревне, что самоизолироваться уже там.
При этом, работа на «удаленке» нивелирует главный недостаток такого жилья – удаленность от города и, соответственно, необходимость тратить каждый день время на дорогу до офиса и обратно. Поэтому цены на близлежащие к крупным городам Кыргызстана загородные дома не только не упадут, но могут и вырасти на 10-15 процентов.